في أغسطس 2026 سجّل معدل تغيّر أسعار الإيجارات السكنية في الرياض −1.1٪، حسب منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار. وهذه أول قراءة سالبة منذ بدء نشر المؤشر في سبتمبر 2023، بعد أن كان المؤشر نفسه +19٪ في أغسطس 2025.
في هذا المقال نشرح وش يقيس هذا الرقم بالضبط، ونقارنه بالمؤشرات الرسمية الأخرى، ونوضح علاقته بقرار ضبط الإيجارات في الرياض، بالأرقام ومن مصادرها.
الرقم ووش يقيس
المؤشر اسمه «معدل تغير أسعار الإيجارات السكنية»، وتنشره منصة المؤشرات العقارية شهرياً من بيانات شبكة إيجار. وحسب وصف المنصة، يقارن متوسط أسعار الإيجارات السكنية بالفترة المماثلة من العام السابق، باستخدام متوسط متحرك لمدة 12 شهراً.
يعني:
- الرقم سنوي: يقارن هذه السنة بالسنة اللي قبلها، وليس هذا الشهر بالشهر اللي قبله.
- والمتوسط المتحرك يجعل المؤشر يتحرك ببطء، فالتغيّر فيه يعكس اتجاهاً استمر شهوراً وليس قفزة مؤقتة.
- والرقم للمدينة كاملة، والأحياء تختلف عنه.
كيف وصل المؤشر من +19٪ إلى −1.1٪
بلغ المؤشر ذروته في أغسطس 2025، ثم بدأ يتباطأ في كل شهر بلا استثناء لمدة 12 شهراً متواصلة:
| الشهر | معدل التغيّر السنوي |
|---|---|
| أغسطس 2025 | +19.0٪ (أعلى قيمة في السلسلة) |
| ديسمبر 2025 | +15.9٪ |
| مارس 2026 | +12.7٪ |
| يونيو 2026 | +7.0٪ |
| يوليو 2026 | +2.2٪ |
| أغسطس 2026 | −1.1٪ |
ولاحظ أن التباطؤ تسارع في الأشهر الأخيرة: من يونيو إلى أغسطس 2026 نزل المؤشر أكثر من 8 نقاط في شهرين.
المؤشرات الرسمية الأخرى: الصورة أدق
الرقم القياسي لأسعار الإيجارات (ربع سنوي)
تنشر المنصة أيضاً رقماً قياسياً ربع سنوي للإيجارات بسنة أساس الربع الثاني 2022. وفيه تفاصيل حسب نوع الوحدة:
| المؤشر | الربع الثاني 2025 | الربع الثاني 2026 | التغيّر |
|---|---|---|---|
| المؤشر العام | 1.40 | 1.41 | تقريباً ثابت |
| إيجار الشقق | 1.43 | 1.33 | ▼ نحو 7٪ |
| إيجار الأدوار | 1.29 | 1.41 | ▲ نحو 9٪ |
| إيجار الفلل | 1.18 | 1.42 | ▲ نحو 20٪ |
ووصل المؤشر العام لأعلى قيمة (1.46) في الربع الثالث 2025، ثم تراجع إلى 1.41. يعني التراجع الأوضح في الشقق، وهي النوع الأكبر عدداً في العقود، بينما الأدوار والفلل ما زالت أعلى من السنة الماضية. وهذا يوضح ليش نقول إن الرقم العام اتجاه للمدينة، وليس حكماً على كل الوحدات.
نسبة الإيجار إلى الدخل
مؤشر رسمي آخر يقيس متوسط الإيجار السكني نسبةً إلى متوسط دخل الأسرة (من بيانات إيجار والهيئة العامة للإحصاء). في الرياض وصلت النسبة إلى 17.9٪ في الربع الثالث 2025، ثم نزلت إلى 15.4٪ في الربع الثاني 2026. وهذا قريب مما ذكره رئيس الهيئة العامة للعقار في مايو 2026 عن انخفاض كلفة الإيجار نسبةً للدخل بنحو 15٪ خلال سنة.
متوسط الإيجار في العقود الموثقة
حسب المؤشر الإيجاري التفصيلي، كان متوسط الإيجار السنوي للشقة في الرياض 30,742 ريال بين يوليو 2025 ويونيو 2026 (من أكثر من 723 ألف عقد)، مقابل 28,768 ريال في الاثني عشر شهراً السابقة، أي أعلى بنحو 7٪.
قد يبدو هذا متعارضاً مع التراجع، لكنه ليس كذلك: هذا متوسط سنة كاملة بدأت والسوق ما زال يرتفع، بينما المؤشر الشهري يلتقط الاتجاه الأحدث. والمتوسط البسيط يتأثر كذلك بنوعية الوحدات المؤجرة في كل فترة.
العلاقة بقرار ضبط الإيجارات
في 25 سبتمبر 2025 بدأ تطبيق قرارات تنظيم الإيجار في الرياض، ومن أبرزها:
- إيقاف الزيادة السنوية في قيمة الأجرة للعقارات السكنية والتجارية، في العقود القائمة والجديدة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، لمدة 5 سنوات.
- العقار الشاغر الذي سبق تأجيره تُحدَّد أجرته بقيمة آخر عقد له.
- توثيق العقود في شبكة إيجار، والتجديد التلقائي للعقد إلا إذا أشعر أحد الطرفين الآخر قبل انتهائه بـ60 يوماً على الأقل، مع حالات محددة يحق فيها للمالك عدم التجديد.
- غرامات على المخالفين قد تصل إلى إيجار 12 شهراً.
واللافت أن ذروة المؤشر كانت في أغسطس 2025، أي الشهر الذي سبق تطبيق القرار مباشرة، وبدأ التباطؤ من سبتمبر 2025. هذا التزامن واضح، لكن المؤشر نفسه لا يحدد الأسباب. وفي الفترة نفسها زاد المعروض السكني: ذكر رئيس الهيئة العامة للعقار أن الرياض كانت تضيف نحو 50 ألف وحدة سكنية سنوياً، وارتفع ذلك إلى 65 ألف وحدة في 2025.
ماذا يعني هذا عملياً؟
للمستأجر: المؤشر يقول إن موجة الارتفاع الحادة توقفت على مستوى المدينة. وإذا كان عقدك في الرياض، فالقرار يمنع زيادة الأجرة خلال مدته، والتجديد تلقائي ما لم يحصل إشعار نظامي. راجع عقدك في منصة إيجار وتأكد أنه موثّق.
للمالك: الإيرادات في العقود القائمة ثابتة بحكم القرار، والسوق لم يعد يتحمل الأسعار الأعلى في كل الأنواع، خصوصاً الشقق. والفرق بين الأحياء كبير، فالأفضل مقارنة إيجارات العقود الموثقة في نفس الحي قبل تسعير أي وحدة شاغرة.
للمشتري بغرض الاستثمار: عائد الإيجار في الرياض صار أكثر استقراراً وأقل نمواً من السنتين الماضيتين، فالحسبة الأقرب للواقع تبنى على الإيجار الحالي الموثّق، لا على توقع ارتفاعه.
المعلومات في هذا المقال عامة ومبنية على مؤشرات رسمية منشورة، وليست تقييماً لعقار معيّن ولا توصية استثمارية.
إيجارات حيّك بالعقود الموثقة
الرقم العام للمدينة لا يغني عن رقم الحي. في صفحات أحياء الرياض تجد متوسط الإيجار في العقود الموثقة لكل نوع وحدة، مع عدد العقود والتغيّر السنوي، وعلى خريطة عقارات الرياض تقدر تقارن الأحياء ببعض. ونتابع المؤشر كل شهر في لوحة مؤشرات السوق.
المصادر:
- منصة المؤشرات العقارية – الهيئة العامة للعقار: مؤشرات مدينة الرياض (معدل تغيّر الإيجارات، الرقم القياسي للإيجارات، نسبة الإيجار إلى الدخل).
- المؤشر الإيجاري التفصيلي – شبكة إيجار (متوسط الإيجار في العقود الموثقة).
- صحيفة عكاظ: إيقاف الزيادة السنوية للإيجارات السكنية والتجارية في الرياض (25 سبتمبر 2025).
- صحيفة عكاظ: «العقار»: 15٪ تراجع لأسعار الإيجارات في الرياض (مايو 2026).