منهجية البيانات

١. مصادر البيانات

• أسعار العرض للأراضي: إعلانات بيع في منصات عقارية مرخصة (سبتمبر 2026)، نحو 2,222 إعلاناً في 154 حياً. هذه أسعار يعرضها المعلنون في إعلاناتهم وليست أسعار بيع نهائية.
• الإيجار في العقود الموثقة: من المؤشر الإيجاري التفصيلي للهيئة العامة للعقار، المبني على عقود الإيجار السكنية الموثقة في شبكة إيجار. نعرض متوسط الإيجار السنوي لكل نوع وحدة وعدد العقود لآخر 12 شهراً منشورة، ولا نعرض النوع إذا قلّ عدد العقود عن 30. والتغيّر السنوي مقارنة بالـ12 شهراً السابقة، محسوباً على منتصف النطاق السعري المتوسط الذي تنشره المنصة لأنه أقل تأثراً بالعقود الشاذة، ولا يظهر إلا إذا تجاوز عدد العقود 100 في كل فترة واتفق مع اتجاه تغيّر المتوسط (الفرق بينهما 6 نقاط أو أقل)، ويتأثر بنوعية الوحدات المؤجرة.
• الإيجارات المعلنة: إعلانات إيجار مرخصة للشقق والأدوار والفلل والمحلات والمكاتب، والسكني بالسنة للوحدة كاملة. هذه أسعار عرض، والعقود الموثقة هي المرجع الأدق.
• الصفقات الفعلية: منصة المؤشرات العقارية من الهيئة العامة للعقار (بيانات وزارة العدل والسجل العقاري): متوسط سعر المتر لصفقات قطع الأراضي السكنية لكل حي وكل ربع سنة من الربع الثالث 2023 إلى الربع الثاني 2026.
• التمويل: البنك المركزي السعودي وصفحات الأسعار الرسمية في البنوك (انظر مؤشر التمويل).

٢. كيف نحسب سعر الحي

• نأخذ السعر الوسطي (الوسيط الإحصائي: السعر الذي يقع في منتصف العروض بعد ترتيبها) بدل المتوسط الحسابي، لأنه لا يتأثر بعرض واحد مبالغ فيه. أما الصفقات الفعلية فنعرض لها المتوسط كما تنشره المنصة الرسمية.
• النطاق الشائع هو ما بين الربع الأدنى والربع الأعلى، أي نصف العروض الوسطى.
• نحذف المكرر: نفس القطعة (مساحة وسعر وشارع متطابقة) إذا ظهرت في أكثر من منصة أو وُصفت بأنها معروضة مرتين تُحسب مرة واحدة.
• نستبعد القيم الشاذة إحصائياً (أبعد من 1.5 ضعف المدى الربيعي على المقياس اللوغاريتمي) عندما تكون العينة 8 عروض أو أكثر.
• نفصل الأراضي السكنية عن التجارية، وننبه عندما يغلب على الحي أراضي المنح لأنها أرخص عادةً من المخططات الجاهزة.

٣. مستوى الموثوقية

• جيدة: 20 عرضاً أو أكثر.
• متوسطة: 8 إلى 19 عرضاً.
• أولية: 3 إلى 7 عروض.
• ضعيفة: أقل من 3، ولا نعتمدها في المقارنات.

٤. الصفقات الفعلية

• نعرض متوسط آخر 12 شهراً (الربع الثالث 2025 – الربع الثاني 2026) موزوناً بعدد الصفقات، ولا نعرض أي متوسط بأقل من 20 صفقة.
• نستبعد الأرباع التي يغلب عليها بيع أراضٍ خام كبيرة (متوسط المساحة أكبر من 3,000 م²) لأنها تخفض متوسط سعر المتر بشكل مضلل.
• المنصة الرسمية لا تنشر الأرباع قليلة الصفقات، لذلك بعض الأحياء لا تظهر لها صفقات.
• الفرق بين سعر العرض والصفقات طبيعي جزئياً: الصفقات تشمل كل أنواع القطع في الحي، بينما العروض الحالية قد تكون لقطع أفضل.

٥. نسب التغيّر في الشريط المتحرك

• نقارن متوسط الصفقات في آخر 12 شهراً بالـ12 شهراً السابقة، ولا نعرض نسبة لحي إلا إذا كان له 50 صفقة أو أكثر في كل فترة.
• لا نعرض فترات 3 أو 6 أشهر للأحياء لأن الصفقات القليلة تجعلها متذبذبة وغير معبرة.
• نسبة الرياض من السلسلة الرسمية للمدينة في منصة المؤشرات العقارية، ولا نعرض نسباً للجهات لأن عدد الأحياء المؤهلة فيها قليل.

٦. حدود البيانات

• أرقام الموقع استرشادية لفهم السوق، وليست تقييماً لعقار معيّن. للتقييم الرسمي يُرجع إلى مقيّم معتمد من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.
• تقسيم الأحياء إلى جهات تقريبي، وحدود الأحياء في الخريطة تقريبية.
• سعر كل قطعة يتأثر بموقعها ومساحتها وواجهتها وعرض شارعها واستعمالها.

٧. التحديث

أسعار العرض والإيجارات تُحدَّث دورياً (آخر تحديث: أكتوبر 2026)، والصفقات تُحدَّث كل ربع سنة مع نشر المنصة الرسمية، ونسب التمويل شهرياً. لاحظت رقماً غير منطقي؟ راسلني على واتساب وأراجعه.

خالد السلمي، وسيط ومسوّق عقاري مرخص (فال 11000916).