منهجية البيانات

١. مصادر البيانات

• أسعار العرض للأراضي: إعلانات بيع مرخصة في تطبيق عقار ومنصة بيوت ومنصات مرخصة أخرى (سبتمبر 2026)، نحو 2,222 إعلاناً في 154 حياً. هذه أسعار يعرضها المعلنون في إعلاناتهم وليست أسعار بيع نهائية.
• الإيجارات: إعلانات إيجار مرخصة للشقق والأدوار والفلل والمحلات والمكاتب، والسكني بالسنة للوحدة كاملة.
• الصفقات الفعلية: منصة المؤشرات العقارية من الهيئة العامة للعقار (بيانات وزارة العدل والسجل العقاري): متوسط سعر المتر لصفقات قطع الأراضي السكنية لكل حي وكل ربع سنة من الربع الثالث 2023 إلى الربع الثاني 2026.
• التمويل: البنك المركزي السعودي وصفحات الأسعار الرسمية في البنوك (انظر مؤشر التمويل).

٢. كيف نحسب سعر الحي

• نأخذ السعر الوسطي (الوسيط الإحصائي: السعر الذي يقع في منتصف العروض بعد ترتيبها) بدل المتوسط الحسابي، لأنه لا يتأثر بعرض واحد مبالغ فيه. أما الصفقات الفعلية فنعرض لها المتوسط كما تنشره المنصة الرسمية.
• النطاق الشائع هو ما بين الربع الأدنى والربع الأعلى، أي نصف العروض الوسطى.
• نحذف المكرر: نفس القطعة (مساحة وسعر وشارع متطابقة) إذا ظهرت في أكثر من منصة أو وُصفت بأنها معروضة مرتين تُحسب مرة واحدة.
• نستبعد القيم الشاذة إحصائياً (أبعد من 1.5 ضعف المدى الربيعي على المقياس اللوغاريتمي) عندما تكون العينة 8 عروض أو أكثر.
• نفصل الأراضي السكنية عن التجارية، وننبه عندما يغلب على الحي أراضي المنح لأنها أرخص عادةً من المخططات الجاهزة.

٣. مستوى الموثوقية

• جيدة: 20 عرضاً أو أكثر.
• متوسطة: 8 إلى 19 عرضاً.
• أولية: 3 إلى 7 عروض.
• ضعيفة: أقل من 3، ولا نعتمدها في المقارنات.

٤. الصفقات الفعلية

• نعرض متوسط آخر 12 شهراً (الربع الثالث 2025 – الربع الثاني 2026) موزوناً بعدد الصفقات، ولا نعرض أي متوسط بأقل من 20 صفقة.
• نستبعد الأرباع التي يغلب عليها بيع أراضٍ خام كبيرة (متوسط المساحة أكبر من 3,000 م²) لأنها تخفض متوسط سعر المتر بشكل مضلل.
• المنصة الرسمية لا تنشر الأرباع قليلة الصفقات، لذلك بعض الأحياء لا تظهر لها صفقات.
• الفرق بين سعر العرض والصفقات طبيعي جزئياً: الصفقات تشمل كل أنواع القطع في الحي، بينما العروض الحالية قد تكون لقطع أفضل.

٥. نسب التغيّر في الشريط المتحرك

• نقارن متوسط الصفقات في آخر 12 شهراً بالـ12 شهراً السابقة، ولا نعرض نسبة لحي إلا إذا كان له 50 صفقة أو أكثر في كل فترة.
• لا نعرض فترات 3 أو 6 أشهر للأحياء لأن الصفقات القليلة تجعلها متذبذبة وغير معبرة.
• نسبة الرياض من السلسلة الرسمية للمدينة في منصة المؤشرات العقارية، ولا نعرض نسباً للجهات لأن عدد الأحياء المؤهلة فيها قليل.

٦. حدود البيانات

• أرقام الموقع استرشادية لفهم السوق، وليست تقييماً لعقار معيّن. للتقييم الرسمي يُرجع إلى مقيّم معتمد من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.
• تقسيم الأحياء إلى جهات تقريبي، وحدود الأحياء في الخريطة تقريبية.
• سعر كل قطعة يتأثر بموقعها ومساحتها وواجهتها وعرض شارعها واستعمالها.

٧. التحديث

أسعار العرض والإيجارات تُحدَّث دورياً (آخر تحديث: أكتوبر 2026)، والصفقات تُحدَّث كل ربع سنة مع نشر المنصة الرسمية، ونسب التمويل شهرياً. لاحظت رقماً غير منطقي؟ راسلني على واتساب وأراجعه.

خالد السلمي، وسيط ومسوّق عقاري مرخص (فال 11000916).